羅湖棚改——木棉嶺片區改造規劃效果圖。

部分房屋已安全拆除。

　　據廣州日報報道：5月4日，深圳羅湖“二線插花地”棚戶改造（后簡稱“羅湖棚改”）新聞通氣會在深圳舉行。羅湖區委書記賀海濤在會上透露，自去年12月20日羅湖“二線插花地”棚戶區改造工作正式啟動以來，截至目前，棚改房屋當事人補償安置協議簽約率達97%；9.3萬余居民基本搬離（相當于一個小縣城的常住人口），近3300名師生在春節前一個月已妥善分流安置；清空交付房屋1100多棟，已拆除房屋500多棟。

　　羅湖棚改何以被稱“第一難”：體量巨大、產權雜亂、無法行政征收

　　羅湖“二線插花地”玉龍、木棉嶺、布心三個片區占地面積60多萬平方米，截至羅湖棚改啟動實施前，已建成樓宇1300多棟，建筑面積130多萬平方米，涉及當事人8300多戶，居住人口達9.3萬人。羅湖棚改是深圳第一個棚改項目，又被業界專家稱為“中國棚改第一難”。那么，它到底難在哪里？

　　賀海濤介紹，羅湖棚改是深圳建市以來難度最大的一宗拆遷改造項目，它的特殊性和復雜性，導致目前國內其他地方的棚改經驗無法直接參照運用。

　　首先是改造體量巨大，居住群體錯綜復雜。羅湖“二線插花地”占地面積60多萬平方米，居住人口9.3萬余人，房屋當事人不但絕大多數沒有居住在這里，還有一些當事人散布在全球10個國家和地區，而且房屋控制人多為“大房東”“二房東”，租住人員都是社會收入最低階層，人口流動性大，彼此陌生。此外插花地內還有2所學校、6所幼兒園，包括超市、診所在內的1125家擅改經營性門店，各類群體在一個政策平臺上解決訴求，難度非常之大。

　　其次是產權關系雜亂，矛盾糾紛問題重重。羅湖“二線插花地”歷史上管轄單位變動頻繁，棚戶區內130多萬平方米的建筑物，經過多次拆分和交易，人、地、房對應關系混亂，大的擁有上萬平方米的房屋，小的不足7平方米，還有鐵皮房、閣樓等各種房屋類型，但當事人都是通過交易獲得，也有利益預期和訴求。此外，因棚改引發了很多房屋產權爭奪戰，棚改簽約期間，民事訴訟不斷，有不少房屋因難以確定當事人成為爭議房，不先理順法律關系就難以簽約。

　　三是歷史遺留違法建筑為主，行政征收無法直接實施。全國各地棚改普遍采用“行政征收”方式，即由政府對合法建筑予以“行政征收”后再實施棚改。而羅湖“二線插花地”有紅、綠本證書的只有800多戶，“行政征收”的常規棚改路徑只能解決5%的建筑面積，剩余的95%都是歷史遺留違法建筑。如果按照法律規定拆除，將面臨巨大的現實阻力，稍有不慎就會引發較大范圍的社會穩定問題。

　　由此可見，羅湖棚改與全國任何地區的棚改相比，都存在根本性差異，其改造難度之大、任務之重，為全國首例。

　　為何再“難”也要推動？違建集聚 屬省級斜坡類地質災害高易發區

　　深圳經濟特區成立之后，出于特區管理的需要，經國務院批準，深圳市從1982年開始歷經數年修建了以鐵絲網為界的特區管理線，俗稱“二線”。當時因資金不足和便于修建，“二線”并未完全與行政區劃線相吻合，致使特區管理線與行政區劃線不一致，形成了一些管理上的“真空地帶”，即通常所說的“二線插花地”。

　　隨著特區的快速建設和發展，“二線插花地”區域的土地和房屋價值日益顯現，一些當事人利用行政管理上的真空大肆搶建，最終形成了玉龍、木棉嶺、布心三大違法建筑集聚區。

　　直至2003年，深圳市委、市政府才明確將其交由羅湖區管理。“二線插花地”棚戶區是深圳原特區內唯一的“廣東省斜坡類地質災害高易發區”。

　　棚改是純公益性：資金300億元均由政府投入

　　記者了解到，羅湖組建了3400多人的棚改工作團隊，投入棚改的處級、科級干部占全區總量的四分之一。棚改項目啟動后，現場派駐了102名具有執業資格的律師及超過10名專職政府法務人員對操作全過程進行合法合規性管控，以最大程度控制法律風險。

　　賀海濤強調，羅湖“二線插花地”的形成有其特殊的歷史背景和復雜性，羅湖“二線插花地”棚戶區改造是為了徹底消除重大公共安全隱患，所以改造需要的約300億元資金均由政府投入，所有的簽約談判、房屋拆除、當事人回遷等全程工作均由政府主導，純公益性是羅湖棚改的突出特點。記者了解到，羅湖棚改未來規劃除了回遷安置建房和保障房建設，不銷售1平方米商品房。

　　棚改區預計明年2月

　　完成施工許可報批

　　按照《深圳市羅湖“二線插花地”棚戶區改造項目規劃建設工作實施方案》安排，下一步將按時間節點繼續推進可行性研究（6月9日前）、方案設計（11月12日前）、初步設計（12月30日前）、施工圖（2018年1月30日前）、施工許可（2018年2月21日前）等各階段工作。明年2月份完成建筑工程許可報批，取得施工許可后，預計3年內完成項目的工程建設。

　　改造完成后，原本各類隱患疊加的棚戶片區將變身為安全宜居社區（其中玉龍片全部位于垃圾填埋場防護范圍內，規劃功能為發展備用地，當事人統籌安排至布心、木棉嶺片區）。根據項目的總體要求，整個規劃建設將采用街區制、海綿小區、智慧小區、地下綜合管廊、綠色建筑、建筑工業化、建筑廢棄物循環利用等七大新興技術規范，建成總建筑面積125萬～152萬平方米的國際化人居環境示范社區。